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2008年01月 « 東大阪の中古マンションリフォームはカプライトップへ » 2008年03月

2008年02月28日

中古マンションはリフォーム次第で資産価値が上がる

中古マンションはリフォーム次第で資産価値が上がるマンションを購入する際、ほとんどの方が住宅ローンを借ります。そのほとんどの方が、30~35年の住宅ローンを借りるため、多くの方が、マンションの寿命もそのくらいかなと勘違いしていることが多いようです。しかし、本当の寿命はもっと長く、財務省が定める建物の減価償却期間は60年、住宅支援機構法貸付金等の償還期間は50年となっています。

マンションは、管理次第で80年は持つという見方もあります。築20年のマンションであれば、あと60年は住むことができるのです。そう考えると、築20年の中古マンションの価格は、新築マンションの半額以下になるケースもあるわけですから、賢い買物だといえます。

また、古いマンションでもリフォームすれば、新築以上に快適な住まいが実現するだけでなく、実はリフォームすることで、中古マンションの資産価値は上がるのです。

たとえば、築20年の中古マンションを買い、リフォームした後10年間住んで、何かの事情で売ることになったとします。それでも、法定耐用年数に従えば、あと20年は持ちます。その場合、同じマンションのほかの部屋よりもきれいですし、こだわりのある間取りや仕様にしているので、価格を比較的高く設定しても、買い手がつきやすいのです。賃貸に出す場合も、同じ築年数の部屋よりも人気の高い物件になるはずです。

実は、リフォームして住むことや売ることは、欧米では当たり前です。自分の住まいを売るときに、少しでも資産価値が上がって高く売れるようにと、自らペンキで壁を塗ったり、外壁をメンテナンスしたりします。

日本にもそういった考えがようやく定着してきたのではないかと感じています。マンションを資産価値としてとらえ、活用するという観点でも、マンションリフォームは、賢い考え方の一つなのです。

中古マンションは、好きな間取りにできる

中古マンションは、好きな間取りにできる週末になると、新聞にたくさんの新築マンションの広告チラシが折り込まれています。そこに載っている参考間取りは、どこの会社のチラシを見ても、何の特徴も無い普通の間取りではないでしょうか・・・。

週末になると、新聞にたくさんの新築マンションの広告チラシが折り込まれています。そこに載っている参考間取りは、どこの会社のチラシを見ても、何の特徴も無い普通の間取りではないでしょうか・・・。 

縦に長い居住スペースで、奥にリビングがあって、リビングの隣には和室があって、子ども部屋が1つか2つ用意された、3LDKもしくは4LDK。A社もB社もC社も同じような間取りばかりです。

新築マンションの間取りは基本的に変更ができません。最近では、「間取りが自由に選べる」 とうたっているマンションもありますが、決められた基本パターンから選ぶだけで、全然自由ではありません。おかげで、買ったマンションの間取りに自分たちの生活を合わせるという、なんとも窮屈な結果になってしまいます。


そんな住まいであなたは満足でしょうか? 
ありきたりな間取りに不満はありませんか? 

「賃貸住まいが狭苦しくて不便だから、広くて快適な新築マンションに買おうと思ったのに、これじゃあんまり変化がないなぁ」 と思っている方も多いようです。そういう方には、中古マンションリフォームという考え方がきっと合うはずです。

そして、そんな人には、スケルトンリフォームをおすすめします。スケルトンリフォームとは、部屋の壁や床などすべて取り払い、なにもない一つの箱の状態にし、それから自由に間取りや設備仕様を考えていくというリフォームの方法です。

部屋をスケルトンにすることで、自分の好きなように、自由に間取りを考えることができます。もちろん、広さや構造に制限はありますが、パターンが決まった新築マンションの間取りよりもずっと快適で、自分のライフスタイルにぴったり合った空間がつくれるのではないでしょうか。型にはまらずに、自由で快適な暮らしを手に入れたいものです。

インテリアに合わせた空間ができる

インテリアに合わせた空間ができるずっと買いたいと思っていた憧れのインテリアをようやく購入したのに、サイズや雰囲気が合わない…。という話をよく聞きます。間取りも仕様もなにもかも決まっている新築マンションでは、インテリアにこだわりたい方には、物足りないようです。

生活の中で、いちばん目に付き、よく触れるのは、ソファやベッドといった部屋を彩るインテリアです。

ドア一つとっても、取っ手やスイッチなど、使いやすくおしゃれなものでなければ、毎日の生活が楽しくありません。居心地の良さ、使い勝手の良さを考えたときに、自分の身近なものに不満を持つものがあってはいけないのです。快適に住めるマイホームだからこそ、高額でも購入する意味があると考えます。

そう考えると、住まいは最初にインテリアから考えるべきなのです。

そうすることによって、間取りのせいで買いたかった家具をあきらめる、ということはなくなります。たとえば、リビングのソファとテレビの位置を決める場合、どのくらいの空間がよいか、壁の色は、照明の明るさは、と考えてゆくことで、心からくつろげる空間ができあがります。

部屋のレイアウトを考えるとき、コンセントの位置も重要です。新築マンションではコンセントのある場所は決まっていますので、テレビやダイニングテーブルの位置はほぼ決まってしまいます。その点、スケルトンリフォームであればコンセントの位置が変えられますので、家具が自由に配置できるのです。

そういった考えが快適な住まいづくりのためにはとても大事なことなのです。広さが限られているマンションだからこそ、インテリアから考えるべきではないでしょうか。

住宅設備、仕様も自由に選べる!!

住宅設備、仕様も自由に選べる!!「インテリアカタログにあった、あのキッチンを付けたい!」 と思っていたとしても、残念ながら新築マンションのキッチンは、すでに決められています。入れ替えはできないのです。当然ですが、浴室やトイレ、洗面台も同じです。

「設備が選べます」 とうたっている新築マンションでも、キッチンのカウンターの色が違うだけとか、3色の中から選ぶなど、せいぜいその程度が限界です。また、最近の新築マンションでは、食器洗浄器や浄水器が備えられたキッチンもありますが、「便利でデザインのいいA社の食洗器が使いたい」 と思っても、その希望はなかなか叶えられないのが現状です。浄水器も同様です。好きな浄水器を使いたい場合は、別に取り付けることになります。

でも、あなたはそう思わないでください。 「マンション住まいで設備にこだわるのは無理かな」 と思って欲しくないのです。

インテリアから間取りを決めるというお話をさきほどしましたが、設備も同様です。マンションリフォームなら自分のお気に入りのキッチンや浴槽を入れることができるのです。

使いたい設備を先に決め、使い勝手も考慮しながらレイアウトすればよいのです。また、その設備の大きさや形に合わせて、すっきりと洗練されたデザインに仕上げることができます。

生活のなかでも、こだわりたい時間やスペースは、誰にだってあるものです。自分のお気に入りの時間やスペースが充実することで、生活すること自体がもっと楽しくなるはずです。何千万という大きなお金をかけて住まいを手にするのに、自分のこだわりを我慢する生活を強いられるのは、どこか違うという気がします。

せっかくの我が家、もっとわがままに考えていきたいものです。

素材から一つ一つ選べる

素材から一つ一つ選べる間取り同様、新築マンションでは、素材はほとんど決められています。そうすることによって、会社は仕入れルートを限定し、コストを押さえるのです。

床、壁、ドア…。住宅会社があらかじめ選んだ素材に従うしかありません。

住宅会社の標準仕様では、ほとんどが床は合板のフローリング、壁はクロスを選びます。合板もクロスも価格が安く、簡単に施工ができるのです。そのほかの仕様についても、「安さ」 や 「施工のしやすさ」 で選ぶことによって、工期が短くて済み、住まい全体のコストが安くなるため、断然売りやすくなるというわけです。

シックハウス症候群やアトピーの原因になるホルムアルデヒドといった有害物質に、体が過敏に反応する人も増えていますし、そんな人にとっては、標準仕様がどんな素材を使っているかということは重要な問題です。

最近では、床を無垢材、壁は珪藻土にして、できるだけ天然の素材を使いたい…と思っている人も多くなっていますが、新築マンションでの実現は無理です。購入をあきらめるか、既存の素材で妥協するかしかありません。

しかし、中古マンションリフォームなら、自分の気に入った素材が選べます。珪藻土や無垢材はもちろん、年数が経つほど味わい深くなる素材など、よい素材はたくさんあります。合板のフローリングは年数が経つと色が剥げてゆき、みすぼらしくなっていきますし、クロスも数年ほどで張替えが必要になってきますので、アフターメンテナンスに余計なお金がかかります。

だったら少しくらい価格が高くても、できるだけ自然に近いもので、長持ちする素材を使ったほうがいいのではないでしょうか。

毎日暮らす家ですから、自分と家族の納得の行くものを選びたいものです。

家族の生活騒音をシャットアウトできる

家族の生活騒音をシャットアウトできるマンションのデメリットの一つに、生活騒音の問題があります。お隣りにお住まいの方や上下階から聞こえてくる音も気になりますが、一番気になるのは、自分たちが立てている音が周りに迷惑をかけているかもしれないということです。

子どもが走り回る音、ドアを閉める音、トイレの音、オーディオが響く音など、生活しているとどうしても音が出てしまいます。テレビの音量を小さくしたり、床に振動を与えないように静かに歩いたりと、気をつけるのはストレスのもとです。

子どもが元気に走り回る姿を見て、叱らなければならないのです・・・。

マンションの中には、コストを下げるために壁や床、天井が薄くしているものもあり、これだけは住んでみないとわかりません。防音の壁でも、その壁が薄いと、けっこう隣りの音が聞こえることもあります。

新築マンションでは、実際にどの程度の音がするのかを確かめられないのが難点です。たとえば、「壁に防音材を入れています」 と工事担当者が説明したところで、その厚みが薄いのか、厚いのか、まったくわかりません。建物が完成する直前に、契約者に部屋を内覧させてくれる場合もありますが、そのときに騒音がすることがわかってもあとの祭り。契約を取りやめたいと思っても、違約金を支払わなければならない場合もあるのです。建物も建っておらず、部屋を見てもいないのに購入するなんて、本当は怖いことなのです。

その点、中古マンションであれば、入居前に部屋に入り、どの程度の音がするのかなどをしっかり確認できます。リフォームを行う際に、壁や床に防音材や吸音材を入れることもできるから安心です。

その人の生活スタイルに合わせて、必要な場所に必要なレベルの防音材や吸音材を入れればいいのです。自分で選ぶので、防音の場所、防音の等級などもはっきりわかりますし、ストレスを感じずに安心して生活ができます。

事前に管理状況や住人がわかる

事前に管理状況や住人がわかるマンション購入の際、管理組合の存在はとても重要です。しっかりした管理組合か、そうでない管理組合かでは、マンション自体の保全や住環境に大きな差を生むことになります。

修理・修繕、住戸内外の管理といったマンションの管理を行うのは、入居者で結成される管理組合です。修理などについては、管理組合内で話し合い、業者に依頼してやってもらいます。管理組合がしっかりしていれば、マンションの保全がなされているともいえます。

ところが、新築マンションの場合は、初めて入居する人たちばかりなので、管理組合は最初から作ることになりますから、管理組合として動き出すまでにとても労力を使います。

結成した管理組合が、果たしてよい管理組合になるか、そうではない管理組合になるかは、入居者の努力次第です。

その点、中古マンションであれば、すでに管理組合はできており、しくみもできあがっています。しっかりしている管理組合かどうか確かめることができますし、よい管理組合であれば、安心して入居できます。

また、新築マンションでは、どんな人たちが契約し、同じ屋根の下に住むことになるか、知ることはできません。いざ入居したら、お隣さんが気難しい人だった…ということもあります。

中古マンションなら、隣の人や上下階に住んでいる人のことは、管理組合に聞けば最初に知ることができます。もちろん、プライバシーに関わることまで聞くわけにはいきませんが、どんな人なのかくらいは教えてくれるはずです。同じ屋根の下に住む人たちがどんな人かわからずに購入するのは、ちょっと不安ではありませんか?

眺望や構造など、事前チェックがしやすい

眺望や構造など、事前チェックがしやすい新築マンションは、モデルルームを見て購入を決める場合がほとんどです。しかし、居室の全タイプを見ることはできませんから、モデルルーム以外のタイプの部屋は、図面で見て想像するしかありません。住んでみて、「あれ、想像していたのと違う・・・」 といったこともあるようです。

窓からの眺望や日当たり、梁がどのあたりにあるか、間取りの雰囲気など、知りたいことはいっぱいです。それに、風向きによって入ってくる近所からの匂いなども気になるところです。

その点、中古マンションは、すでに建っていて、人も住んでいます。もちろん、実際の部屋を確認することができますので、眺望も日当たりも居室の広さも、そして匂いも、しっかりと確認して選ぶことができます。

当然ですが、マンションの構造や施工状態もチェックしておく必要があります。判断基準の一つは、建築基準法で定められている 「耐震基準」 です。現在の「耐震基準」 は1981年に定められたもので 「新耐震基準」 と呼ばれています。

現在の建物はこの耐震基準に沿って建てられており、その基準を満たしていれば、通常起こりやすい程度の地震で壊れることはないと言われています。しかし、2005年に起きた 「耐震偽装事件」 などの例もありますから、施工技術や構造はしっかりしているか、実績のある会社が建てているかどうかなども、前もって調べておきたいものです。

事件以降、業者や管理組合が耐震強度をチェックし直すところも増えましたので、中古マンションの場合、管理組合に聞けば、耐震強度の調査やアスベストの使用の有無も教えてくれるはずです。

中古マンションは、修繕積立金と消費税がお得

中古マンションは、修繕積立金と消費税がお得!中古マンションは、なんといっても価格がいちばんお得ですが、そのほかにも得をすることがあります。それは、修繕積立金と、消費税です。

マンションを購入し、入居したら毎月支払わなければいけないのが、修繕積立金です。たとえば築10年のマンションを買ったとして、10年前に新築で買った人は、10年間修繕積立金を払っていることになります。もし築10年目にマンションを購入し、入居10年後、つまり築20年後に外壁に修繕をするとしたら、あなたが支払う修繕積立金は、10年分でいいのです。とてもお得じゃないでしょうか?

また、マンションの修繕積立金は、当初、マンションを販売する住宅会社が決めます。その際、売りやすいように安く設定している場合があり、後に管理組合で見直したときに、金額を上方修正することもよくあります。その点、中古マンションの場合、最初から金額がわかっていますので、月々の支払い計画が建てやすいという利点もあります。

もう一つお得なのは、消費税です。新築マンションや一戸建ては、住宅会社が商売として販売しますので消費税がかかります。土地のみの購入でもそうです。金額が大きいため、消費税の金額も大きいです。ところが、中古マンションの場合、消費税がかからないことがあります。企業として商売するのではなく、個人と個人で売買するのであれば、消費税はかかりないのです。これから消費税が上がっていくことは避けられませんから、新築マンションよりも中古マンションの方がよりお得、というわけです。

費用はどれくらいかかりますか?

マンションリフォームの費用お客様のライフスタイルや要望をヒアリングして、プランをしてお見積りを提案いたしますので、一概にいくらぐらいとは言えません。

目安としては、
スケルトンリフォーム80㎡の場合
上質な建材を使用して、インテリアを含んだ時1,000万円ぐらいとお考え下さい。

しかし、お客様の要望と予算、ライフスタイルをバランスよく考えて、適切な提案を進めております。

目新しいだけのデザインではなく、住みやすさ、使いやすさを考慮しながら、収納計画、インテリアコーディネート、照明コーディネートをトータルに提案いたします。

依頼をするにはどうすればいいですか?

依頼方法お電話いただきますか、メール・FAXでお問い合わせいただいてもかまいません。
または、ご来店ください。

住所 : 大阪府東大阪市菱江1丁目2-38
営業時間 : 9:00~18:00
連絡先   : TEL 072-967-1761
         FAX 072-967-1762
E-Mail    :  kind-supply@k-pply.com

もしくは、ホームページでお問い合わせください。

ご来店いただく場合は
既存図(パンフレットでもかまいません)や写真などあれば、より具体的な打ち合わせができます。

中古マンションを買ってから進めたいのだけれど・・・

依頼方法お問い合わせ・ご来店いただくお客様は、大きく2つに分かれます。

1.既にマンションを所有している。
2.中古マンションを買いたいが、どのマンションがよいか分からない。

1.は、すぐにプランニングには入れます。
2.は、選定したマンションがリフォームに向いているか?どこまでリフォームができるか?どういう管理状態のマンションか?など、不動産業者と違う立場から提案いたします。
現地調査費は有料で、1物件5,000円になります。
 後日、マンションの構造・設備等に関する報告書を提出いたします。

詳しくは、お問い合わせ・ご相談ください。

どこから費用はかかるの?

お客様の不動産(お客様所有のマンション)に対するラフプランと概算見積りの提示までは、無料になります。
ただし、マンションの現地調査を必要とする場合は、大阪市内で5,000円の調査費をいただいております。
現地調査では、構造、設備、電気、配置などをチェックして、出来ること、出来ないことをしっかり判別して計画を進めますので、紙の上でのプランによる計画と現地調査を行った上での計画では、大きく変わることもあります。

どれくらいの日数が必要ですか?

平均的には、設計期間が約1ヶ月・工事期間が約1ヶ月とお考えください。

「リノベーション【Renovation】」 = 「今あるものを生まれ変わらせること」

「リノベーション【Renovation】」 = 「今あるものを生まれ変わらせること」リノベーションとは、今あるものを生まれ変わらせることで、住まいづくりでは、中古物件を改修し、新たな住まいとして再生させることを意味します。

既に建てられている物件を活かしながら、こだわりの「生活空間」を追及し、理想のマイホームを手に入れる手段として、ここ最近、脚光を浴びるようになりました。

一昔前のように家の取得そのものを「ステイタス」や「ゴール」と考えず、心地よい住まいを合理的に求める人々には広大な可能性を秘める手法です。

具体的には、建物自体の用途や機能を変更したり、性能を向上させたり、価値を高めたりすることによって、建物の経年にともない時代に合わなくなった機能や性能を、建て替えずに、時代の変化にあわせて新築時の機能・性能以上に向上させることです。

「リフォーム」 と 「リノベーション」 の違い

「リフォーム」 と 「リノベーション」 の違い「リフォーム」 と 「リノベーション」 の大きな違いは、簡単にいえば工事の規模です。リフォームは、老朽化した建物を初期の性能に戻すことをいい、クロスの張り替え等の小規模な工事を意味します。

それに対し、リノベーションは、補修工事するところまでは同じですが、リフォームと違い、建物の持つ初期の性能以上の新たな付加価値を付け加え、再生させることであり、スケルトン状態 (躯体まるだし) から水廻りの移動・配管工事・間仕切り変更・構造補強・外壁の模様替え・建物用途の変更 (コンバージョン) 等のことをさし、工事の規模も大きくなります。

その工事の結果が、建物の初期の性能以上であれば 「リノベーション」 となり、建物の初期の性能と同等、もしくは以下であれば 「リフォーム」 という捉えかたもあります。

新時代の合理的な考えが 「リノベーション」

新時代の合理的な考えが 「リノベーション」ここ数年、様々な媒体で、インテリアやデザインの特集が組まれるようになりました。また、多くの方が世界を旅するようになり、日本人の、「インテリア」 に対する関心が高まり、その知識も飛躍的に豊かになりました。

「デザイナーズマンション」 という選択肢もありますが、分譲住宅となれば、結局は既成のものとなってしまい、「理想の空間」 を追求することはできません。

そこで、新たな選択枝として、中古物件を購入し、「リノベーション」 という手法が多様なニーズと一致し、一気に広がりを見せているのです。

リノベーションの定義

リノベーションの定義既存の建物に大規模な改修工事を行い、用途や機能を変更して性能を向上させたり価値を高めること。建物の経年にともない、時代に合わなくなった機能や性能を、建て替えずに、時代の変化にあわせて新築時の機能・性能以上に向上させること。

具体的には、耐震性や防火安全性確保し、耐久性を向上させる、冷暖房費などのエネルギー節約のため、IT化など変化する建築機能の対応・向上のために行われる。外壁の補修、建具や窓枠の取り換え、間取り変更、給排水設備更新、冷暖房換気設備の更新などを行う。

「カプライ」 のマンションリフォーム

マンションリフォームカプライが他社のリノベーション・リフォームと大きく異なるものとは・・・

不動産選定 + 施工 + 設計・デザイン + インテリアコーディネート + メンテナンス

というすべての機能を持ち備えていることです。

私たちは、住空間のプロフェッショナルとして、ライフスタイルの提案をおこなっております。

工事期間中の仮住まいは、どうしたらよいですか?

工事着工前に当社スタッフがお引越し・仮住まいを提案いたします。

2008年02月27日

インテリアコーディネートは、してくれるのですか?

「M-PROJECT」では、オリジナル家具の提案も行っており、例えば、イタリア、北欧、国内のインテリアなどお客様の満足のいく提案をしていきます。

「M-PROJECT」は、「インテリアを基に住まいをつくる」をコンセプトに、インテリアの販売、コーディネートには力を入れております。

部分的なリフォームは行っているのか?

「和室を洋室に変えたい」「キッチンを新しいものに変えたい」「お風呂を取り替えたい」などの部分的なリフォームも行っておりますので、お気軽にお問い合わせください。

マンションリフォームで大切なことは?

マンションをお持ちでない方は、マンションの購入から始める必要があります。
購入に際して一番大事なことは資金計画です。

マンション購入費+リフォーム費をしっかり念頭に置いて計画を行う必要があります。

もう一つは、自分たちにあった返済計画を立てることが重要です。

購入の検討の段階で資金計画アドバイザーに相談するのが得策です。

次に、マンションの選び方です。立地や金額は、当然優先しますが、合わせて大切なのは、マンションの構造や環境、管理体制になります。
また、長期にわたって保有するのであれば資産としての考え方も必要になります。

最後に内装です。高いだけでもなく、逆に、安さだけで選ぶだけでもなく、良質なものを使用して長く住める環境を作ることをお勧めいたします。お客様の納得のいく仕様・デザイン・コスト・機能をもつ住まいを作らないといけません。


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